Вычленение, в отличие от процедур раздела и слияния, применяется только по отношению к изолированным помещениям.

Смысл этой процедуры заключается в том, что в зарегистрированном здании в качестве отдельного объекта недвижимости начинает рассматриваться изолированное помещение. То есть это помещение физически существовалов здании и до вычленения, но на это помещение не было отдельных документов (техпаспорта), оно описывалосьв составе здания.

Например, у вас есть в собственности жилой дом, на него имеется технический паспорт. В доме есть несколько жилых помещений, две кухни, два отдельных входа, более или менее автономные подсобные помещения. Допустим, вы хотитепродать часть дома.

Как это сделать?

Выгоднее продать автономный объект недвижимости, то есть квартиру в доме, нежели долю в праве собственностина весь дом. Для этого вам нужно как-то обособить часть помещений, кухню в отдельную квартиру.

Вот данное обособление и есть вычленение. После вычленения вы получите отдельный техпаспорт на квартиру,свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации и сможете продать такую квартиру. Пример вычленения двух квартир в блокированном доме приведен на рисунке:

КВАРТИРА 2

[list type="disc"] [list_item]Условное обозначение:
темная линия — стена, разделяющая две квартиры.
Рисунок. Вариант вычленения двух квартир в блокированном жилом доме[/list_item] [/list]

При вычленении есть ряд правил и условий, которые необходимо иметь в виду.

[list type="disc"] [list_item]Так, вычленение помещения не изменяет характеристик здания, из которого производится вычленение, ине предполагает проведение строительных работ.[/list_item] [list_item]Если вы вычленяете помещение из здания, в котором больше нет зарегистрированных помещений, то вам придется вычленить по крайней мере еще одно помещение, чтобы общее количество помещений в здании былоне менее двух.[/list_item] [/list]

Связано это с особенностями законодательства о совместном домовладении, необходимостью защиты прав потенциальных приобретателей вычлененных помещений.

Например, в вашем частном жилом доме вообще не было зарегистрировано ни одного помещения. Вы хотитевычленить и продать одну квартиру. В этой ситуации вам придется вычленить по крайней мере две квартиры (помещения). После продажи одной из вычлененных квартир вы останетесь собственником второй квартиры,в отношении дома возникнет так называемое совместное домовладение, то есть сам дом, подсобные помещенияв нем окажутся в вашей общей собственности с собственником проданной квартиры.

А вот если бы вам разрешили вычленить и продать только одну квартиру, то тогда оснований для возникновения совместного домовладения не было бы, и вы бы по-прежнему оставались собственником всего дома.

Это означает, что формально вы можете продать весь дом целиком, вместе со всеми квартирами в нем, то есть можете перепродать уже проданную вами квартиру другому лицу. Именно поэтому одно из главных условийвычленения — наличие в здании как минимум двух помещений (с точки зрения права) после вычленения.

Статья подготовлена на основе справочного издания (справочник-ориентир)  «Перепланировка: советы юриста»Четвериков Д. Е., г. Минск, ООО «Агенство Владимира Гревцова», 2009 г.