Раздел помещений

Ранее речь шла о таких изменениях жилых помещений, при которых в обязательном порядке проводятся строительные работы по изменению параметров помещения, но само помещение сохраняется и новых объектов недвижимости в результате производства работ не появляется.

Однако на сегодняшний день в законодательстве есть и иные способы изменить объект ваших нрав.

При разделе, слиянии, вычленении помещений производство строительных работ не предполагается, в результатеуказанных процедур у вас образуется новый (-ые) объект (-ы) недвижимости.

Хотя, конечно, зачастую, чтобы осуществить раздел, слияние или вычленение требуется производство ремонтно-строительных работ, в этом случае перепланировка сочетается с названными процедурами. В количественномотношении процедуры раздела, слияния и вычленения не так распространены, как перепланировки.

Раздел и слияние применяются прежде всего к жилым домам, а не к помещениям. По этим причинам рассмотрим лишь основные моменты, касающиеся раздела, слияния и вычленения.

Правила и условия осуществления раздела помещений

Следует иметь в виду, что в данном случае речь идет не об изменении порядка пользования помещением, когдани технически, ни юридически новые объекты недвижимости могут не обра-зовываться. В приведенном случае речь идет о разделе в смысле ст. 51 Закона о регистрации.

Раздел — такая процедура, при которой создаются два или более объекта не¬движимого имущества того же вида, чтои разделенный объект, а разделенный объект при этом считается прекратившим существование.

Например, у вас есть большая квартира в частном (блокированном) жилом доме, которую вы хотели бы разделитьна две. Если выполняются все условия раздела, то в установленном порядке вам изготовят два новых техпаспорта на те части жилого помещения, которые должны стать отдельными квартирами. При этом сам по себе разделне предполагает строительства каких-либо дополнительных перегородок и др.

Раздел (так же как и слияние, вычленение) — это просто формальная, доку¬ментальная процедура. Физически ваш объект не меняется, но юридически вы оформляете его как два новых. При этом старый объект юридически прекращает свое существование.

Если при разделе требуется какая-либо перепланировка или реконструкция, то раздел производится после (или одновременно) регистрации изменения соответствующего объекта недвижимости.

Одно из главных условий при разделе — объект должен делиться на два или более объекта того же вида, чтои исходный. Это означает, что если вы делите квартиру, то у вас должно образоваться две квартиры. Именно поэтомуу вас могут возникнуть определенные затруднения при разделе квартиры.

Однако что касается раздела одноквартирных, блокированных жилых домов, то аналогичный вопрос не решен нив законодательстве, ни на практике. Ведь после раздела двухквартирного жилого дома формально у вас должно получиться два блокированных дома. Но если в каждом из домов по одной квартире, то это уже одноквартирный дом. И, следовательно, нужно менять назначение объекта.

В каком порядке это делать, сказать сложно. Но в любом случае наличие по-добного рода коллизий не должнопрепятствовать разделу одноквартирных и блокированных жилых домов.

Следующая особенность процедуры раздела в том, что при разделе осуществ¬ляется «перенос актуальных прав»с разделенного объекта.

Это означает, что чистый раздел сам по себе не меняет прав на объект: если вы были собственником квартиры, то выи останетесь собственником двух образованных в результате раздела квартир, если квартира была в долевойсобственности, то две новые квартиры окажутся в долевой собственности. Изменить характер прав на образуемыеобъекты можно путем заключения соглашения между сособственниками (иными правообладателями).

Например, при разделе имущества, находящегося в долевой собственности, для того, чтобы каждомуиз сособственников (например, бывшим супругам) перешел в собственность отдельный объект, соответствующее условие оговаривается в договоре о разделе.

Почему нельзя разделить квартиру в многоквартирном жилом доме

Теоретически, разделить квартиру в многоквартирном жилом доме можно, а практически — нет. Формально причина невозможности раздела здесь в том, что в результате раздела должно получиться две квартиры.

Но квартира — объект, к которому предъявляются вполне определенные требования. Так, квартира должна иметь кухню. Помимо этого, имеются требования к минимальному размеру жилой комнаты в однокомнатных квартирах, требова¬ния но наличию подсобных помещений, санузла и пр. (см. подраздел «Квартира с технической точки зрения»).

А в наших привычных многоквартирных домах редко встретишь, когда в квартире есть две кухни. Поэтому, даже при наличии решения суда о разделе квартиры, находившейся в долевой собственности, вместо одной квартиры двене появляются.

За различными сособственниками в данных случаях просто закрепляются на праве пользования конкретные комнаты.Квартира же остается в общей долевой собственности.

Кроме того, раздел квартиры на две вызвал бы еще целый ряд практических проблем:

[list type="disc"] [list_item]для обеспечения доступа единственный (как правило) вход в «старую» квартиру и прихожая должны поступитьв общую собственность, а это означает появление еще одного объекта недвижимого имущества (либо этот объект поступает в собственность одного лица с обязательным установлением сервитута, то есть в данном случае права прохода через чужое помещение);[/list_item] [list_item]изменится общее количество квартир в доме, а значит, технические характеристики всего дома и техпаспортна весь дом, каждой из новых квартир нужно присвоить отдельный адрес, разделить лицевые счета и многоедругое.[/list_item] [/list]

Что может служить основанием для раздела

Законодательство предусматривает специальные правила, касающиеся лиц, уполномоченных инициировать раздел,и форм, в которых выражается желание осуществить раздел. Раздел недвижимого имущества осуществляетсяна основании:

[list type="disc"] [list_item]договора о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, заключенногов установленном порядке между сособственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления;[/list_item] [list_item]решения о разделе недвижимого имущества на два или более объекта недвижимого имущества, принятогов установленном порядке его собственником или лицом, которому недвижимое имущество принадлежитна праве хозяйственного ведения либо оперативного управления;[/list_item] [list_item]судебного постановления.[/list_item] [/list]

Общий порядок осуществления раздела

В законодательстве пока не существует правил, регулирующих алгоритм действий граждан при разделе помещения. Однако, как показывает практика, чаще всего используется такая последовательность действий при разделе:

[list type="disc"] [list_item]принятие решения о разделе (либо заключение соответствующего договора);[/list_item] [list_item]обращение в Агентство по государственной регистрации для:
- изготовления и согласования проекта раздела;
- изготовления технического паспорта на созданные в результате раздела помещения;
- государственной регистрации прекращения существования разделенного объекта, создания образованныхв результате раздела объектов с одновременным переносом актуальных прав.[/list_item] [/list]

Статья подготовлена на основе справочного издания (справочник-ориентир)  «Перепланировка: советы юриста»Четвериков Д. Е., г. Минск, ООО «Агенство Владимира Гревцова», 2009 г.