Что такое перепланировка?

 Перепланировка — отличие фактического вида квартиры и фактического назначения помещений от поэтажного плана БРТИ и экспликации.

 Переоборудование — замена, установка, перестановка сантехнических приборов без переноса стояков горячего, холодного водоснабжения и канализации.

 Вместе с тем, перепланировка – это не только улучшение жилищных условий, но еще и долгосрочная бумажная волокита, связанная с получением разрешительной документации, согласованиями, хождением по инстанциям а, иногда, и по мукам.

 В принадлежащем вам помещении вы вправе делать перепланировку, но с одним условием – если предварительно оформлены все разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются строительные нормативы (СНиП), санитарные правила и нормы (СанПиН), требования пожарной безопасности, не нарушаются права ваших соседей и обеспечивается сохранность дома.

---

Разрешения при перепланировке согласно законодательству Республики Беларусь

 На сегодняшний день, согласно законодательству Республики Беларусь, при перепланировке разрешается:

• Увеличение санузла за счет коридора;
• Увеличение площади жилых комнат за счет коридоров, кухни и кладовых;
• Устройство на площади жилой комнаты, смежной с кухней, кухни-столовой;
• Обустройство проемов в стенах между помещениями;
• Перенос входного проема в квартиру;
• Демонтаж подоконной части стен (с установкой распашных дверей на балкон).

 Также, существуют следующие ограничения по перепланировке квартир:

• Ограничение на уменьшение или демонтаж венткоробов;
• Ограничение на углубление труб в стены (ко всем коммуникациям должен быть обеспечен свободный доступ);
• Ограничение на увеличение санузла за счет кухни;
• Ограничение на обустройство санузла на месте жилой комнаты.

 Здесь изложены общие правила. Каждая перепланировка требует индивидуального рассмотрения, в результате которого возможны исключения из общих требований.

 Итак, вы купили новую квартиру или затеяли серьезный ремонт в вашей старой квартире. Но существующая планировка вас не устраивает — хочется убрать лишние стены, изменить конфигурацию помещений, объединить ванну с туалетом и расширить пространство ванной комнаты, увеличить площадь жилой зоны, остеклить лоджию и объединить комнату с лоджией — в общем, хочется все сломать и устроить внутреннее пространство квартиры по-своему! Мой дом — моя крепость! Мое жилище должно соответствовать не типовой планировке, а моим вкусам, привычкам и представлениям о комфорте.

 И вы начинаете все ломать — это ведь ваша квартира; тем более, когда вы были на стадии переговоров, риэлтеры обещали вам свободную планировку.

 Услышав пронзительный шум сверления и разрушения стен, к вам прибегают возбужденные соседи. И часто не одни — а с работниками РЭУ и других инстанций. Заканчивается все стандартно — вам вручают предписание, в котором предлагают явиться в официальные органы и предоставить документы на перепланировку квартиры.

---

Что делать дальше?

 Существует три базовых варианта.

 Первый вариант — самый длинный, но и самый интересный. Предупреждение – этой дорогой сможет пройти человек, обладающий недюжинным здоровьем и очень крепкой нервной системой. Вы решаете согласовать перепланировку самостоятельно. Оформляете долгосрочный отпуск за свой счет (на 6–9 месяцев) и начинаете свое хождение по инстанциям.

 Так или иначе, любой вид реконструкции квартиры должен иметь под собой технические и юридические обоснования. Для того чтобы получить необходимые разрешения, вам следует начать с посещения районного архитектора. Ему вы и предоставляете проект будущей перепланировки. Если он его утверждает, проект направляется в БРТИ. Затем из БРТИ к вам приезжает сотрудник, который делает кальку и помечает на ней изменения в планировке.

 Только после этого вам необходимо предоставить в ЖРЭУ следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности;
• Согласие всех собственников и прописанных лиц с перепланировкой;
• Копия технического паспорта и справки о состоянии здания;
• План этажа;
• План квартиры;
• Проект перепланировки, разработанный проектной организацией;
• Справка из ЖЭСа (форма № 3);
• Разрешение из районной пожарной части;
• Разрешение главного врача санитарно-эпидемиологической станции района.

 Если в проекте предусмотрены какие-то изменения фасада здания (будет прорублено новое или заложено уже имеющиеся окно), то надо это отдельно согласовать с главным архитектором района:

• Заявление на разрешение перепланировки (его будут рассматривать в исполкоме несколько недель);
• Подписи соседей из примыкающих квартир на то, что они не против вашего ремонта.

 Немаловажным обстоятельством является переустройство перегородок. Необходимо обязательно учитывать нагрузку возводимых стен на перекрытия.

 Особенно это правило касается зданий старой постройки, у которых несущая способность конструкций ослаблена временем или же при строительстве не был предусмотрен подобный запас прочности. В подобных случаях имеет смысл применять для устройства перегородок материалы, имеющие меньший удельный вес (например, конструкции из гипсокартона).

 Если вы планируете делать проемы в несущих стенах, вам следует учитывать, что обязательным условием проведения подобных работ является предварительный расчёт прочности конструкций.

 Вполне возможно, что в результате некоторых причин (осадка грунта под фундаментом, ошибки при строительстве зданий), проем, который вы планируете сделать, может оказаться в месте наиболее высокого напряжения материалов. В подобных ситуациях даже незначительные ослабления могут привести к аварийным ситуациям. Характерным признаком этого являются трещины в стенах, смещения, ухудшение звукоизоляции.

 Следует помнить, что существует ряд ограничений на некоторые виды перепланировки:

• Снос или перемещение несущих стен, т. е. если вы хотите соединить две квартиры в одну от стен, их разделяющих, вы не избавитесь. Единственное, что вы сможете сделать – это «прорубить» проем;
• Увеличение площади бытовых помещений за счёт жилых;
• Отгораживание комнаты без естественного освещения и отопления;
• Размер комнат не должен быть меньше 9 м2;
• Уменьшение или демонтаж венткоробов;
• Углубление труб в стены (ко всем коммуникациям должен быть обеспечен свободный доступ);
• Увеличение санузла за счет кухни;
• Обустройство санузла на месте жилой комнаты.

 Также, после того, как вы сделаете ремонт, вам необходимо «сдать» объект. Для этого следует заказать в БРТИ новый поэтажный план на вашу квартиру, с выходом инженера в вашу квартиру. Он делает замеры новой перепланированной квартиры и проверяет ее соответствие с проектом.

 Затем составляется акт выполненных работ и согласуется в тех же инстанциях что и для получения Разрешения. Добавьте сюда еще немного справок. Весь этот пакет вновь подается в Администрацию вашего района. Решением Администрации Района ваша перепланировка утверждается.

 Вы можете обратиться в БРТИ за новым техническим паспортом. Это будет заключительный этап работы. Также вы должны знать, что: Разрешение Администрации на производство работ по проекту, полученное вами, имеет ограниченный срок действия — от 4 месяцев до одного года. Обратите внимание, какой срок указан в вашем Разрешении, и постарайтесь сдать объект в указанный срок. В противном случае — придется либо продлять Разрешение, либо получать его заново.

 Второй вариант — самый простой и самый рискованный. Ничего не согласовывать.

 Если вы в душе авантюрист и романтик — это для вас. Приходят жаловаться соседи — вы ласково просите их покинуть территорию вашей частной собственности. К вам приходят официальные представители из уполномоченных инстанций — вы не открываете дверь. Вам присылают предписание о необходимости согласования перепланировки — вы выбрасываете его в мусорный ящик. В течение длительного времени вам обеспечены приключения и интересное общение с новыми людьми. У истории захватывающий конец — эксплуатирующая организация или владелец дома подают на вас в суд. Чем это грозит?

 По большому счету, если вы не собираетесь продавать квартиру, если вы уверены, что в нее никогда не попадет сотрудник коммунальной (или любой другой) службы, а также если стены, которые вы собираетесь пробивать, не несущие и толщиной не меньше 25 см, то можете смоделировать их и без необходимого согласования. Но в этом случае вы должны знать, что владельцы квартир, допустившие самовольное переустройство или перепланировку помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку инженерного оборудования, обязаны за свой счет привести эти помещения и оборудование в прежнее состояние. Если вам очень повезет, вам позволят согласовать все изменения «постфактум».

 В том случае, если вы поленились бегать по инстанциям за разрешениями, платить деньги за подписи, трепать себе нервы, и произвели несанкционированную перепланировку, о которой в последствии узнал ЖЭС, будьте готовы к следующим последствиям:

• Штраф, размер которого может достигать 100 базовых величин. Его накладывает Административная комиссия;
• Обязанность утверждения самовольно выполненной перепланировки. Следует помнить, что уплата штрафа не освобождает вас от обязанности согласовать перепланировку. Поэтому вам дадут срок (2–3 месяца), в течение которого вы должны будете оформить документы для утверждения перепланировки. Если вы не сделаете это в срок, вас повторно оштрафуют;
• Приведение помещения в первоначальное состояние. Если изменения, которые вы произвели в планировке квартиры, не подлежат согласованию из-за несоответствия нормам, то вам придется уплатить штраф и привести помещение в первоначальное состояние.

 Третий вариант - самый прозаический. Вы заключаете договор с юридической фирмой. Оформляете нотариальную доверенность на представление ваших интересов. И занимаетесь своими обычными делами. Через 4–5 месяцев вы получаете на руки все необходимые документы.

 Каждый должен заниматься своим делом. И если вы затеяли грандиозный ремонт с переоборудованием, то без профессиональных специалистов по согласованию вам не обойтись — даже если вы сами сможете согласовать такую сложную документацию, самостоятельное согласование обойдется намного дороже, чем услуги организации по согласованию. В этом нет ничего удивительного, объясняется всё просто:

• Специалистам, как постоянным клиентам, проектные организации делают существенные скидки (от 20 до 50% от стоимости проекта);
• Знание рынка по данной тематике позволяет удачно выбрать проектную организацию с наилучшим соотношением «цена-качество» (в разных подразделениях одной и той же проектной организации, расценки, на аналогичные услуги, могут различаться на 30% и более — в зависимости от многих причин);
• Специализированные организации существенно экономят ваши деньги за счет того, что знание норм СНиП позволяет им грамотно оформить Техническое Задание на проектирование, и, главное — при получении готовой работы проверить правильность составления проектной документации.

 В связи с этим советуем при принятии решения тщательно обдумать все возможные риски, на которые вы идете, при самостоятельном согласовании проектной документации. Поэтому, чтобы избежать возможных неприятных последствий, представляется вполне целесообразным обращаться в организацию, занимающуюся оказанием услуг по согласованию проектной документации.

 В такой организации следует поинтересоваться:

• Какой перечень согласований на ваше помещение будет получен за деньги, которые вы платите;
• Будет ли исполнитель требовать дополнительной оплаты своих услуг, если потребуются дополнительные согласования, и если «да», то в каком объеме;
• Что именно будет сделано за ваши деньги (архитектурный и конструктивный проекты, канализация, вентиляция, сигнализация, отопление, электрика, фасад и т. д.);
• Какие суммы вам придется потратить на проектную документацию, согласования, справки, договоры;
• Узнайте, какое образование и какой стаж работы у сотрудника, который непосредственно будет согласовывать вашу документацию, и постарайтесь с ним познакомиться поближе (так как в процессе согласования документации ваши проблемы будет решать именно он, и общаться вы будете с ним, а не с руководством компании);
• Попросите показать ранее согласованные проекты;
• Задавайте много вопросов: если вы не получаете четких ответов, стоит подумать об обращении в другую организацию.

---

Стоимость перепланировки

 В среднем, согласование перепланировки квартиры в городе Минске обходится в сумму эквивалентную 400 – 800 $. Итоговая цена формируется из трех составляющих: стоимость проектной документации; стоимость услуг согласующих инстанций; стоимость услуг организации, которая занимается утверждением перепланировки.

 Стоимость проектной документации.

 В понятие проектная документация входят два документа: проект и заключение экспертизы.

 Стоимость услуг согласующих инстанций.

 Услуги практически всех согласующих инстанций платные.